株式会社 In my room
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2018年07月05日
大家さんの相談室

空室の募集について

空室をそのままにしていませんか?
 

今は物件が余っている時代です。何年か前は、空くと決まる、空く前から決まるなど、嬉しい時代もありました。

今の状態のまま、何もせずに募集をかけているままですと、なかなか決まりません.

1月~3月だったら決まるという時代でもありません。新築でも完成満室にならない時代です。この時代を乗り切るには、オーナーさん自身の努力で改善も可能です。

頼んでいる不動産会社の社員がどれだけオーナーさんの物件を知っているか?

これは大切なことです。管理戸数の多い不動産会社や、社員の入れ替わりの激しい大手不動産仲介会社の営業社員は、どれだけオーナー様の物件を知っているのか?管理戸数が多く、担当ごとに仕事が分担されている会社では、管理の担当者はいても仲介営業と別では、決めなくては!と思う思いも違います。

仲介担当者は仲介件数、仲介金額を会社に求めれれています。したがって、決まりやすい、決めやすい物件を決める傾向にあります。大手不動産会社も同じです。毎月、契約件数を求められています。また、社員の入社、退職も頻繁なので、一人一人のオーナー様の物件を知っている人がどれくらいいるのでしょうか?3年くらい続いている社員であれば知っている人も多いでしょう。正直、社長さんや、管理の担当者(入居率がノルマの人)以外は、決めなくてはならないという関心があるのか疑問に思います。

 
個人的な意見ですが、管理物件を決めるという事は、その物件にどれだけ関心があるかないかで決定率が変わってきます。決めなくてはならない、決めたいと思う思いがあると、自然と紹介する回数も増え、案内する回数も増えます。また、ネットの広告の状態を見て、改善しようと思います。オーナー様に提案も入ります。例えば、「今日、案内をする予定のお客さんに決めてもらいたいのですが、〇〇とか相談にのってもらえませんか?」など事前にオーナー様と話す事が増えると思います。仲介営業は決めたいと思う思いから自然と事前に案内の準備をしています。事前の案内の準備ができていれば、仲介も決まりやすくなります。

不動産仲介営業は、物件を知らず、オーナーさんの事を知らず仲介はできません。

オーナーさんに出来る事

①不動産会社さんが出している広告を確認しましょう。写真の枚数は入っているか?広告の内容は合っているか?自分がアピールしたいところがあれば、コメントなどに入れてもらいましょう。

写真については、意外と枚数が少なかったり、ちょっと暗い写真だったりなどありますので、確認しとくと良いでしょう。インターネットで募集がメインの時代です。広告は良い状態で広告をしないと広告料を払っている意味がありません。

②決まらない原因を聞きます。案内しているのなら、なぜ、選ばれなかったのか?部屋が原因なのか?お客様の都合なのか?何が原因なのかは大切です。原因が解決できれば部屋は決まるのか?

③定期的に不動産会社に「どうですか?」とは聞いた方が良いと思います。聞かれなければ、物件を早く決めないとと言う思いはあまり持たないでしょう。私はしばらく空きが続いてしまった場合は、先に提案をします。決まらない原因や、募集の条件の見直し、募集方法を変更する提案を入れます。

募集して、決まらなければ再度見直しをします。定期的に不動産会社に聞くことにより、不動産会社も関心を持ちます。

物件の近くに住んでいるのなら
空室が長く続いてしまうと、お部屋のドアポストや、郵便受けにチラシなどがたまっています。1週間に1度くらいは空気の入れ替えや、建物の周りの雑草や、掃除をしましょう。定期清掃が入っていても、室内の空気の入れ替えなどはしないことがほとんどです。

お部屋を探す人は、入った時の印象が大切です。室内に空室特有の配管の匂いや、ゴミが散乱していると、印象が良くありません。

100円ショップなどで購入できる芳香剤1つでも印象が変わります。不動産会社に頼りすぎず、自分でできる事もありますので、是非、やってみてください。

まとめ(成功事例9

以前、知り合ったオーナー様のお話です。私がその物件の担当になった時、6棟24戸お持ちのオーナー様でしたが、12戸空きがありました。見るからに決まりそうな物件でしたが、何故か1年以上空室も部屋もあるとの事。決まらない原因が何なのか分かりませんでしたが、私が行ったことは、

①家賃の見直し、条件の見直し
②周辺の掃除、1年以上空いている部屋の掃除
③設備の提案
④外観、内観写真の撮り直し

これだけです。半年で満室にしました。12戸空きがあると、さすがに厳しいと思いましたが、繁忙期も重なり満室に出来ました。

決まらない原因を、他の社員に聞いてみると、会社から遠い(離れている)

地域を知らない、〇〇でしか探してる人じゃないと決まらないなどと、大した理由でもありませんでした。

そこの物件に半分入居している方がいる限りは需要はあります。建てた時から空室ではないので、住む方はいるはずですので、あきらめてはいけません。不動産会社の社員の関心の問題です。いかに不動産会社に決めなくてはならないと思ってもらうかが、満室への近道になります。

この事例では12戸満室にする為に少し全体的に家賃を下げました。次に退去が出たら、少し家賃を上げましょう。空室が1つくらいなら、上げてもさほど問題はありません。周りの相場より高くないのなら、1000円~2000円くらいは上げても空室期間は変わりません。空室が3戸、4戸になる前に下げればいいのです。

簡単ですが、私の空室に対する思いです。オーナー様自身で出来る事、出来ない事はあると思います。特に自主管理で困ったことなどあれば、是非、ご相談ください。当社は自主管理のオーナー様のお力になれるよう頑張ります。

In my room(インマイルーム)では自主管理、他社管理問わず、相談は無料です。お気軽にご相談ください。

当店は女性が運営する会社です。女性の目線で空室の対策や、リフォームの提案を得意としております。

いつでも、ご連絡ください。お待ちしております。

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