株式会社 In my room
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2018年11月02日
大家さんの相談室

留守の間、友人に部屋を貸したいと相談されたら 【転貸】

留学などで友人に部屋を貸したい、または友達がそのまま借りたい。
 
ごくまれに、聞かれることがありますので、ご説明いたします。この仕事をしているといろいろ予想外の事を聞かれることが多いのです。

留学や、長期の帰省により契約している入居者さんに、「部屋を留学の間、友人に貸したいと」または、借主が「退去後、友人が住みたいと言っている」と相談された。実は、契約違反です。賃貸借契約の中のも書いてありますが、転貸借の禁止の条項があります。

毎月ちゃんと家賃を入れてくれるのなら、いいのではないか?と思いがちですが、後々、トラブルになってからでは遅いのです。

どんなトラブルがあるか?

・損害保険が適用されません。火事や、水漏れを起こした際に困ります。

・家賃が支払いがないときに、保証会社さんに請求しても契約者に連絡が取れす、お部屋まで請求しに来たら、別人が住んでいた!(家賃は保証されません)

・貸主さんや、管理会社さんからの緊急の連絡なども、借主さんに連絡しますが、別人が住んでいたら、緊急の事も伝わりません。

そもそも、誰が住んでいるのかわからないので、そこでまたトラブル発生です!!考えただけで、いろいろなトラブルが想像できますね!!

貸主の承諾があればいいのか?

基本的には貸主さんの承諾は必要ですが、契約しているのは誰ですか?という話です。別の方が住まわれるなら、その方に契約しなおしていただかないと、事故やトラブルが起きてからでは、事が大きくなります。

本来の借主さんは入居審査を受け、審査の通った方を入居させています。連帯保証人、緊急連絡先もあって入居しております。しかし、入居審査も受けず、緊急連絡先も知らない、家賃の保証もされない、損害保険も加入もしていない人を簡単に受け入れてはなりません。

留学等で、いない間の家賃がもったいないという理由で、友人に借りてもらおうと考えてる借主さんもいます。(実際にいました)その場合は、賃貸借契約を解約か、留守の間もそのまま家賃を払ってもらうのが原則です。

転貸とは、自分が借りた部屋を自分の名義で人に貸すという事です。一括借り上げ(サブリース)がいい例です。一括借り上げは転貸を目的としていますので、誰が住んでいるのか知らなくても問題ありませんが、自主管理の場合は、入居者を把握しておかないと、問題が起こってからでは遅いのです。

新しい借主に契約をしてもらいましょう。

今の借主が退去して、そのまま別の方が住むのであれば、確認することがいくつか出てきます。

・もともとの借主に解約を出してもらう事。
・敷金は返還するのか?しないのか?新たに預かるのか?(敷金の継承)
・原状回復は新しい借主が引き継いでくれるのか?
・保証会社の加入、損害保険の加入など

新規の契約と同じくらいお金がかかります。

これに似たようなのは、法人契約から個人契約に変わる場合です。

この場合は、入居者が変わらないので、見た目にはそんなにトラブルもありませんが、法人から個人に契約が変わる際に、敷金の継承、原状回復の事を当事者同士で取り決めがあればよいのですが、取り決めがない場合は、原状回復でもめることもありますので注意してください。

契約一つですが、取り決めをすることが大事です。

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