株式会社 In my room
10:00~18:30
 第一・第三火曜日 毎週水曜日
2019年09月20日
大家さんの相談室

空室になりやすい部屋の特徴は?

気が付いたら1年、空いちゃった!と言って、肩を落としている大家さん。

実際に空室の原因を把握しているのでしょうか?空室率50%以上のお部屋は何年待ってもこのままでは満室にはなりません。

空室が多い部屋の特徴をまとめてみました。

空室が多い物件の共通点は何か?

・建てた時と同じ状態に原状回復している

・何も対策されていない部屋

・昔は「空いたらすぐに決まった!」とすぐ決まると思っているオーナーさんの物件

・最低限の設備が揃っていない

・家賃の見直しをしていない、築年数の割には家賃が高めの設定

・建物の共有部分や、外観が汚い。

・敷金、礼金が高い。

などなど、共通点は沢山あります。今は、インターネットで空室の募集の時代に変わっています。最低限の設備、エアコンが無いだけでも、検索条件から外れてしまいます。良く、「店頭に来た方に紹介してほしい」、「この条件でいいって人で決めてください。」とお願いされることがありますが、正直、難しいお話です。

借りる方は、インターネットで内見たい部屋を決め、不動産会社を訪れます。内見したい部屋とは、借りる方が自分の条件に合ったものを選んでいます。条件に合わないものは、内見する可能性は低いです。

オーナー様なりのインターネットの対策が必要です。1年以上の空室をそのまま何も提案していない管理会社であれば、ちょっと問題かなと思います。管理会社が入っていれば、ある程度の空室の対策はして頂けると思います。それでも空室なのは、管理会社の意識の低さです。

原状回復に変化がない

もちろん、オーナー様にも予算の都合はあります。しかし、20年前に建てられた、お部屋を再現してしまうのは、もったいない。せっかく綺麗にリフォームするのであれば、多少は手を加えないと、何の特徴もないお部屋になります。特徴のない部屋が決まらない理由ではありませんが、印象に残りません。営業マン、借主にも印象に残らないのが現実です。

TVインターフォンや、エアコン、温水洗浄便座、すべて付いていることにこしたことはありませんが、いまだ、1つも設備として無い部屋もあります。原状回復する際は、不動産会社にすべて任せるのではなく、どのように改装したら、決まりやすいのか?どのような内装が借主に喜ばれるのかなど、相談の上、予算内で改装をすることをお勧めいたします。

敷金・礼金が高いので、初期費用も高い

最近では、新築物件でも礼金を頂くことが難しくなりました。むしろ、よっぽど立地がいい所以外は、最初から礼金は取っていません。

築20年がたったお部屋で敷金2か月、礼金1カ月、エアコンなし、TVインターフォンなし、温水洗浄便座なし。と、どうしたら決まるのか悩みました。オーナーさんに敷金、礼金の値下げを提案した所、帰ってきた言葉は、

「敷金2か月、礼金1カ月を払えない人は入れなくて結構です!」「敷金2か月あっても、いつも足りないのよ!」と。

借主は、払えないのではなく、払いたくないのです。今の時代は、貯蓄があっても無駄にはお金を使いたくない時代です。

原状回復費用を敷金ですべて行おうとしているため、全く話が進みませんでした。

 

敷金、礼金の見直しがダメなら、設備の提案をしました。オーナーさんから帰ってきた言葉は、

「設備だと、壊れた時に私が直さないといけないから」

おっしゃる通りです。オーナーさんが修繕義務を負います。と言って何の特徴もない、部屋に住みたいと思いますか?借主側の借りたい意欲は0に近いと思います。

現在、空室率50%を超えています。このままだた退去が重なり、廃墟のような状態になってしまいます。家賃収入が減ると、ほとんどのオーナーさんは、手を掛けなくてはならない部分にまで予算が回らなくなり、建物が劣化していきます。そうなる前に、一度真剣に空室率を上げる対策をしなければならないと思います。

私からすると、10部屋以上も空室があるのに、もったいないとしか思えません。全部屋すべて、借主が借りたいと思う部屋にするわけではなく、少しずつでも考え方を変えて、今の時代にあった空室の募集の条件にしていかないとならないと思います。

探している方は、「ずっと空いてますよね!このマンション」と思っています。

 

arrow_upward